Le marché de l’immobilier est dynamique. Le nombre de transactions qui pourrait atteindre le million avant la fin de l’année 2019 (malgré des prix élevés) est historiquement haut et en croissance. Plusieurs raisons peuvent être avancées :
la confiance des Français en l’immobilier toujours considéré comme un placement sûr,
les taux d’intérêt à un (très) bas niveau,
l’allongement de la durée des prêts à l’habitat (en moyenne de 19 ans et deux mois) qui permet de solvabiliser de nouveaux primo-accédants.
En France, le courtage en prêt immobilier est apparu dans les années 1970. Du fait des évolutions de la distribution bancaire, l’activité d'intermédiation en opérations de crédit est, depuis, en plein développement.
En 2015, les courtiers en prêt immobilier ont atteint près de 40 % de parts de marché dans la commercialisation des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers. (Cette pratique est encore beaucoup plus courante dans d’autre pays d’Europe : en Angleterre, 60 % de parts de marché, en Espagne 50 %, par exemple.)
Au 31 Décembre 2018, on compte environ 14000 courtiers et mandataires (sur un nombre total de 30 474 IOBSP) inscrits à l’ORIAS dans la distribution de crédit immobilier.
Le courtier en prêt immobilier est un intermédiaire en opération de banque et de service de paiement (IOBSP)
Article L. 519-1 du Code Monétaire et financier (CMF) : « est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d'avantage économique, l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ».
Article L. 519-1 du CMF définit l’intermédiation comme « l'activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation ».
Le courtier en prêt immobilier est mandaté par un emprunteur pour trouver à sa place un prêt immobilier aux meilleures conditions. Il l’accompagne ainsi dans les différentes étapes de son projet immobilier pour lui faire gagner du temps et de l’argent.
Constitution du dossier : recueil des pièces, vérification de la faisabilité / solvabilité du projet et construction d'un plan de financement
Présentation du dossier auprès de ses partenaires bancaires et négociation des conditions de l'emprunt (taux)
Le courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP) contrairement aux catégories IOBSP des mandataires exclusifs en opérations de banque et services de paiement (MOBSPL) et des mandataires non exclusifs en opérations de banque et services de paiement (MOBSP) ne détient pas de mandat avec un établissement de crédit. Il exerce en effet en vertu d’un mandat du client et s’interdisent de recevoir tout mandat d’un établissement de crédit, d'une société de financement, d'un établissement de paiement ou d'un établissement de monnaie électronique et ne sont pas soumis à une obligation contractuelle de travailler exclusivement avec l'un des établissements mentionnés.
Sa rémunération s’appuie sur une commission réglée par la banque, après le déblocage des fonds, en fonction du volume d’affaires apporté par le courtier immobilier (1 % du capital emprunté en règle générale) ainsi que sur l’éventuels frais de courtage ou honoraires à la charge du client (entre 900 et 1 500 euros en moyenne).
A noter : le montant et les modalités de calcul des frais de courtage et des commissions qu’il perçoit des banques doivent être indiqués au client.
Obligation d’immatriculation
Depuis le 15 janvier 2013, les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement sont soumis à l'obligation d'immatriculation à l'Orias (article L. 519-3-1 du CMF) sous peine de sanctions administratives et pénales.
Article L. 546-4 du CMF : « Les infractions aux dispositions du présent chapitre, à l'exception de l'article L. 546-3, sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 6000 € ou de l'une de ces deux peines seulement. Le fait, pour toute personne, de méconnaître l'une des interdictions prescrites par l'article L. 546-3 est puni de trois ans d'emprisonnement et de 375 000 € d'amende ou de l'une de ces deux peines seulement. Le tribunal peut ordonner l'affichage ou la diffusion de la décision prononcée dans les conditions prévues par l'article L. 131-35 du code pénal. »
Une association créée en 2007 pour homologuer / délivrer un permis de travail aux intermédiaires en assurance.
Son action a été élargie en 2013 aux intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), ainsi qu'aux conseillers en investissements financiers et agents liés de prestataires de services d'investissement et en 2014 aux conseillers en investissements participatifs et aux intermédiaires en financement participatif.
L'Orias a en outre pour mission la tenue et la mise à jour du Registre des intermédiaires en assurance, banque et finance. Un numéro d’immatriculation est ainsi délivré aux intermédiaires sous la forme suivante n°ORIAS XX XX XXX
La règle de non cumul
L’exercice dans une catégorie d’IOBSP est exclusif d’une autre. Il n’est donc pas possible d’être à la fois courtier et mandataire exclusif ou non sauf pour des opérations de banque de nature différente :
Fourniture de services de paiement,
Crédits à la consommation,
Regroupement de crédits,
Crédits immobilier,
Prêts viagers hypothécaires,
Autres activités.
Les conditions d'immatriculation
Schématiquement, l’ensemble des intermédiaires doit répondre aux conditions suivantes :
1. Condition d’honorabilité : Ne pas avoir fait l’objet d’une des condamnations précisées à l’article L.520-1 du CMF et ne pas avoir fait l’objet d'une interdiction prévue au 3° et au 7° du I de l'article L. 612-41 du CMF.
2. Condition de capacité professionnelle Niveau I pouvant être obtenu soit par le biais:
Livret de stage (formation) : 150h minimal correspondant au programme minimal de l’Arrêté du 9 juin 2016.
Expérience professionnelle (1 an d’expérience professionnelle dans les 3 dernières années d’activité avant immatriculation dans des fonctions liées à la réalisation d'opérations de banque ou de services de paiement ou d'une durée de 3 ans dans des fonctions liées à la réalisation d'activités d'élaboration, de proposition ou d'octroi des contrats de crédit mentionnés au présent titre au cours des 10 dernières années. + formation supplémentaire : 40h
Diplôme de type Bac + 3 minimum inscrit au RNCP dans l’une des classifications NSF 122 (Economie), 128 (Droit, sciences politique), 313 (Finance, banque, Assurance, Immobilier), 414 (Comptabilité, gestion) ou Master d’école de commerce ou reconnaissance de l'équivalence par le CIEP pour les diplômes étrangers
3. Condition d’assurance de responsabilité civile professionnelle (dont le montant minimal est fixé à 500.000 € par sinistre et 800.000 € par année et la franchise par sinistre, non opposable aux victimes ne doit pas excéder 20% du montant des indemnités dues).
4. Condition de garantie financière lorsque l’IOBSP se voit confier des fonds dont le montant minimal de cautionnement est de 115.000 € et ne peut être inférieur « au double du montant mensuel des fonds encaissés, le cas échéant, par l’intermédiaire, calculé sur la base des fonds encaissés au cours des 12 derniers mois précédant le mois de la date de souscription ou de reconduction de la caution. »
Comment s'immatriculer ?
L’inscription se fait ensuite sur le site internet www.orias.fr à l’aide des éléments suivants :
Copie d’une carte d’identité + éventuel extrait de naissance
Extrait d’immatriculation au RCS (Kbis) datant de moins de 3 mois
Justificatif de capacité professionnelle (diplôme, attestation de fonction et/ou livret de stage)
Attestation de responsabilité civile professionnelle
Attestation de garantie financière
Frais d’inscription de 25 euros payable en ligne
L’ORIAS dispose d’un délai de 2 mois pour se prononcer sur la base d’un dossier complet.
Toute inscription dans une autre catégorie (IAS par exemple), doit faire l’objet d’une nouvelle demande. Cette inscription devra en outre être renouvelée tous les ans.
En savoir plus sur les formations ORIAS du courtier : ici